BEKNOPTE TOELICHTING BIJ DE MODEL HUUROVEREENKOMSTEN

Algemene opmerkingen

Er worden vier 4 model-huurovereenkomsten aangeboden, die in verschillende situaties gebruikt dienen te worden:

• • • –  Model A: De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
    • –  Model B: De huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar;
    • –  Model C: De huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule;
    • –  Model D: De tijdelijke huurovereenkomst volgens de Leegstandwet.

Deze modellen hebben betrekking op de (ver)huur van zelfstandige woonruimte.

Bij elke huurovereenkomst horen de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst. Zowel de huurovereenkomst als de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst dienen aan beide partijen (verhuurder en huurder) te worden overhandigd voor of bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Beide partijen plaatsen ter bevestiging van de ontvangst van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst een extra handtekening onderaan de huurovereenkomst.

In het algemeen geldt dat het verstandig is de tekst van het model bij elke nieuwe huurovereenkomst kritisch door te nemen om te bezien of die tekst wel in alle opzichten de aan de orde zijnde situatie en de tussen partijen gemaakte afspraken correct en volledig weergeeft. Zo nodig dient de tekst daaraan te worden aangepast.

Al deze modellen zijn geschreven vanuit het belang van de verhuurder.

Het huurrecht voor woonruimte is ingewikkeld. Het kan verstandig zijn deskundig juridisch advies in te winnen bij het gebruik van de modellen om latere teleurstellingen te voorkomen.

Indien een tekstgedeelte in de modelhuurovereenkomst niet van toepassing is, verdient het aanbeveling dat tekstgedeelte zichtbaar door te halen in plaats van (onzichtbaar) te verwijderen.

Voor alle modellen geldt dat in artikel 1 de kerngegevens van de huurovereenkomst moeten worden ingevuld.

Voor wat betreft de huurverhoging moet een onderscheid worden gemaakt tussen geliberaliseerde verhuur (ook wel vrij sector genoemd) en niet-geliberaliseerde verhuur (ook wel sociale huur genoemd):

Bij geliberaliseerde huur is ervoor gekozen de huur automatisch jaarlijks per 1 juli te verhogen met het maximale reguliere percentage dat de Minister jaarlijks vaststelt bij niet-geliberaliseerde huur. Hoewel dat strikt genomen niet nodig is, verdient het aanbeveling deze huurverhoging aan de huurder aan te kondigen. (artikel 5.1 en artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen)

Bij niet-geliberaliseerde huur geldt hetzelfde percentage, maar moet de huurverhoging officieel door middel van een formulier worden aangezegd. (artikel 5.2)

Bij geliberaliseerde huur is het daarnaast mogelijk elke 3 jaar de huur aan te passen aan het marktniveau. Deze regeling is te vinden in artikel 5.2 – 7 van de Algemene Bepalingen

In artikel 4.2 moet het bankrekeningnummer van de makelaar van de huurder worden ingevuld.

In artikel 9 moeten de namen van de makelaar(s) die bemiddeld hebben bij de totstandkoming van de huurovereenkomst ingevuld worden.

Op het bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet afgeven door de verhuurder aan de huurder van een geldig energielabel (ook wel energieprestatiecertificaat of energie-index genoemd) staan sancties.

Het verdient, vanuit de positie van de verhuurder gezien, aanbeveling altijd een energielabel van de woning aan de huurovereenkomst te hechten, omdat dat in verreweg de meeste gevallen leidt tot een betere puntenwaardering volgens het woningwaarderingsstelsel. Discussies over de vraag of een huurovereenkomst geliberaliseerd is of niet, kunnen zo gemakkelijker worden voorkomen.

Vanaf artikel 10 (in model D vanaf artikel 11.10) is het mogelijk om bijzondere afspraken te vermelden. Het verdient in het algemeen aanbeveling om alle gemaakte (bijzondere) afspraken in de huurovereenkomst vast te leggen.

In artikel 11 (in model D artikel 12) kunnen afspraken worden vastgelegd, waarin wordt afgeweken van de algemene bepalingen.

Indien de woning wordt verwarmd door middel van stadsverwarming, een warmte-koude- installatie (WKO) of door middel van een centrale verwarmingsketel die meer woningen verwarmt (blokverwarming) is mogelijk de Warmtewet van toepassing. In dat geval schrijft de wet voor dat er naast een huurovereenkomst een aparte warmteleveringsovereenkomst wordt gesloten met de huurder. Houdt u daar rekening mee.

Model A: Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Indien partijen geen tijdelijke huurovereenkomst (huurovereenkomst voor bepaalde tijd) willen, kunnen zij dit model voor onbepaalde tijd gebruiken.

In artikel 1.5 onder b kan een datum worden ingevuld tot welke geen van beide partijen de huur kan opzeggen. Hoewel dat niet waarschijnlijk is kan niet 100% worden uitgesloten dat, indien hiervan gebruik wordt gemaakt, de huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar (zie Model B hierna). Het (bijzonder kleine) risico hierop kan nog verder worden beperkt door in deze huurovereenkomst vast te leggen dat deze niet voor onbepaalde tijd is, maar voor bepaalde tijd van ten minste 2 jaar en 6 maanden (bv. 3 jaar).

De wet bepaalt dat de opzegtermijn die de huurder in acht moet nemen nooit langer is dan de overeengekomen betaaltermijn. Omdat in verreweg de meeste huurovereenkomsten wordt afgesproken dat de huur per maand wordt betaald, betekent dat, dat de wettelijke opzegtermijn van de huurder één kalendermaand is. De wet bepaalt verder dat de opzegtermijn van de verhuurder minimaal drie maanden bedraagt. Daar komt één maand bij voor elk vol jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd, met een maximum van zes maanden. (Artikel 3.2).

De huurder heeft bij dit model volledige huurbescherming.

De huurder heeft de mogelijkheid om de huurcommissie te laten bepalen of de overeengekomen huurprijs niet te hoog is. De huurder heeft daarvoor de tijd tot 6 maanden na de aanvang van de huurovereenkomst. Als de woning meer dan 145 punten waard is, dan is deze geliberaliseerd en valt deze in de vrije sector. De huurcommissie zal de huurprijs

dan ongemoeid laten. Als de woning 145 punten of minder waard is, dan zal de huurcommissie de huurprijs vaststellen op het maximaal wettelijke niveau behorend bij het puntental van de woning. De huurcommissie doet dat met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst.

Model B: Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (voor maximaal 2 jaar)

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar is nieuw. Deze mogelijkheid is sinds 1 juli 2016 in de wet opgenomen en is bedoeld voor de situatie dat de huurder na afloop van de overeengekomen bepaalde tijd daadwerkelijk vertrekt. De huurder heeft bij dit model geen huurbescherming. Hij moet dus vertrekken na afloop van het contract (mits de verhuurder hem een schriftelijke mededeling heeft gestuurd over de einddatum; zie hierna onder 27).

Deze huurovereenkomst is mogelijk voor een periode van maximaal 2 jaar. Een kortere periode mag dus ook. Een langere periode niet.

De wet bepaalt dat als de huurovereenkomst is afgesloten voor 1 juli 2016 het oude wettelijke regime (met dus wel volledige huurbescherming voor de huurder) van toepassing is. Dit is zelfs zo als de huurovereenkomst ingaat op of na 1 juli 2016. Wij adviseren daarom dit contract te dateren én daadwerkelijk pas te ondertekenen op of na 1 juli 2016, ook als het contract ingaat op 1 juli 2016.

Verlenging van de huurovereenkomst met een bepaalde termijn is niet mogelijk. Gebeurt dat toch, dan verandert de huurovereenkomst volgens de wet automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voorbeeld: als een huurovereenkomst voor 1 jaar is overeengekomen en die wordt daarna met nogmaals een jaar verlengd, dan verandert de huurovereenkomst volgens de wet vanaf de verlenging automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder volledige huurbescherming heeft.

De huur eindigt na de afgesproken termijn automatisch. Dat wil zeggen dat opzegging van de huur door de verhuurder niet nodig is. Wel moet de verhuurder tijdig een schriftelijke mededeling sturen naar de huurder, waarin de overeengekomen einddatum van het contract aan de huurder wordt meegedeeld. Deze mededeling houdt niet meer in dan de volgende tekst: ‘Bij dezen delen wij u mee dat de huurovereenkomst voor de woning gelegen aan de …. te ….. , die u huurt van ……. , eindigt op …………… ‘. U kunt er nog onderwerpen aan toevoegen, zoals dat u afspraken wenst te maken over de oplevering door de huurder en de inlevering van de sleutels. Deze mededeling mag niet eerder gestuurd worden dan 3 maanden voor de einddatum en niet later dan 1 maand voor de einddatum. Het verdient aanbeveling deze schriftelijke mededeling per aangetekende post te versturen (eventueel ook per e-mail en gewone post). Deze schriftelijke mededeling is erg belangrijk. Vergeet de verhuurder die tijdig te sturen, dan verandert de huurovereenkomst volgens de wet automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder volledige huurbescherming heeft.

Het is bij dit model niet toegestaan een minimale initiële huurperiode af te spreken, gedurende welke de huurder de huur niet kan opzeggen. De huurder heeft bij dit model dus het wettelijke rechte om de huur op te zeggen wanneer hij wil. Hij moet daarbij een opzegtermijn in acht nemen van 1 kalendermaand. Dit is een nadeel ten opzichte van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij er wel een minimale initiële huurperiode mag worden afgesproken.

De huurder heeft de mogelijkheid om de huurcommissie te laten bepalen of de overeengekomen huurprijs niet te hoog is. De huurder heeft daarvoor bij dit model huurovereenkomst de tijd tot 6 maanden na het einde van de huurovereenkomst. Als de woning meer dan 145 punten waard is, dan is deze geliberaliseerd en valt deze in de vrije sector. De huurcommissie zal de huurprijs dan ongemoeid laten. Als de woning 145 punten of minder waard is, dan zal de huurcommissie de huurprijs vaststellen op het maximaal wettelijke niveau behorend bij het puntental van de woning. De huurcommissie doet dat met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst.

Model C: Huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de afgesproken huurtermijn de woning zelf gaat bewonen.

Over het begrip diplomatenclausule bestaat verwarring. De een verstaat er wat anders onder dan de ander. Voor een duidelijke uitleg wordt verwezen naar: http://hielkemaco.nl/nieuws/diplomatenclausule-en-diplomatenclausule-welke-van-de-twee/.

Deze huurovereenkomst dient door de verhuurder tijdig te worden opgezegd, zoals hiervoor in punt 20 is uiteengezet.

Het is mogelijk dat de huur wordt verlengd met een bepaalde tijd, bijvoorbeeld als de verhuurder langer dan voorzien elders wenst te verblijven. Daartoe is in artikel 3.1 een regeling opgenomen. De verhuurder moet dan uiterlijk 2 maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst schriftelijk aan de huurder meedelen dat de huurovereenkomst wordt verlengd met een door de verhuurder te kiezen periode. Het spreekt voor zich dat de nieuwe periode zoveel mogelijk wordt gekoppeld aan de nieuwe datum waarop de verhuurder verwacht te willen gaan wonen in de woning. De huurder heeft dan wel het recht om de huur op te zeggen. Het verdient aanbeveling deze brief aangetekend (en per e-mail en per gewone post) te verzenden aan de huurder.

Het is mogelijk om een dergelijke verlenging (binnen zekere grenzen) te herhalen.

Als er een einde komt aan de huurovereenkomst, maar de verhuurder is nog niet van plan in de woning te gaan wonen, is het mogelijk om met een nieuwe huurder eenzelfde huurovereenkomst met een diplomatenclausule aan te gaan.

In artikel 3.3 is bepaald dat de huurder een boete verbeurt als hij niet vertrekt op de afgesproken datum. Indien de huurder de boete ter discussie stelt, is niet zeker dat de boete door de rechter wordt toegewezen.

De huurder heeft de mogelijkheid om de huurcommissie te laten bepalen of de overeengekomen huurprijs niet te hoog is. De huurder heeft daarvoor de tijd tot 6 maanden na de aanvang van de huurovereenkomst. Als de woning meer dan 145 punten waard is, dan is deze geliberaliseerd en valt deze in de vrije sector. De huurcommissie zal de huurprijs dan ongemoeid laten. Als de woning 145 punten of minder waard is, dan zal de huurcommissie de huurprijs vaststellen op het maximaal wettelijke niveau behorend bij het puntental van de woning. De huurcommissie doet dat met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst.

Het model huurovereenkomst Leegstandwet is uitsluitend bedoeld voor de situatie dat de woning te koop staat. Dat kan een woning zijn:

–  die voorheen door de eigenaar werd bewoond;

–  die voorheen op gewone wijze (dus niet op basis van de Leegstandwet) werd verhuurd

en dus bewoond werd door een huurder.
Er gelden verschillende regels voor deze 2 typen te koop staande woningen. Die zullen hierna worden vermeld.

Leegstandwetverhuur is alleen mogelijk na een vooraf verkregen Leegstandwetvergunning van de gemeente. In de huurovereenkomst moeten diverse gegevens van de Leegstandwetvergunning worden vermeld: zie artikel 1.5 onder c tot en met g. Indien hier niet aan is voldaan, is de Leegstandwet niet van toepassing en heeft de huurder recht op gewone huurbescherming.

Bij Leegstandwetverhuur heeft de huurder geen huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder de huur kan opzeggen wanneer hij wil met in achtneming van de gewone opzegtermijn (zie voor de opzegtermijnen hiervoor bij punt 20).

Bij Leegstandwetverhuur is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing als het gaat om een woning die voorheen door de eigenaar werd bewoond. Dat betekent dat de huurprijsvorming vrij is en de huurder de huurprijs niet aan de huurcommissie ter toetsing kan voorleggen. In artikel 1.5 onder g moet in dit geval worden vermeld dat in de vergunning geen maximale huurprijs is vermeld.

Bij Leegstandwetverhuur is het woningwaarderingsstelsel wel van toepassing als het gaat om een woning die voorheen op gewone wijze (dus niet op basis van de Leegstandwet) werd verhuurd. De maximale huurprijs wordt dan in de vergunning vermeld. Dat betekent dat de huurder de huurprijs aan de huurcommissie ter toetsing kan voorleggen. In artikel 1.5 onder g moet de in de vergunning vermelde maximale huurprijs worden vermeld. Is de woning meer dan 145 punten waard, dan is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing en is de huurprijs vrij overeen te komen.

Het model gaat ervan uit dat er geen einddatum van de huur wordt vastgelegd. Dat heeft de volgende reden. Indien een huur voor bepaalde tijd wordt overeengekomen, kan de huurovereenkomst in beginsel niet tussentijds opgezegd worden door de verhuurder. Volgens sommige rechters ook niet als dat wel is geregeld in de huurovereenkomst. Het is daarom riskant af te spreken dat de huur bv. 2 jaar duurt, en dat als de woning eerder wordt verkocht de verhuurder om die reden de huur eerder kan opzeggen. Het is dus beter om geen huurtermijn af te spreken. De verhuurder kan immers bij Leegstandwetverhuur de huur opzeggen wanneer hij wil, zonder dat de huurder huurbescherming heeft. Hij moet natuurlijk wel de einddatum van de Leegstandwetvergunning in de gaten houden en deze, als dat nodig en mogelijk is, tijdig verlengen.

De wet bepaalt dat bij een woning die voorheen door de eigenaar werd bewoond de minimale initiële huurtermijn 6 maanden is. Het verdient aanbeveling een initiële huurtermijn overeen te komen van 6 maanden. Gedurende die eerste 6 maanden kan de huur niet opgezegd worden (artikel 1.5 onder b).

Bij een woning die voorheen door een huurder werd bewoond (niet op basis van de Leegstandwet) geldt een minimale initiële huurtermijn 3 maanden is. Het verdient aanbeveling een initiële huurtermijn overeen te komen van 3 maanden. Gedurende die eerste 3 maanden kan de huur niet opgezegd worden (artikel 1.5 onder b).

Een Leegstandwetvergunning is altijd tijdelijk en dient, indien gewenst, tijdig te worden verlengd door dat bij de gemeente aan te vragen. Als de verhuurder en huurder de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet willen verlengen tot een datum na de vergunningsduur, zal de verhuurder voor het einde van de huurovereenkomst verlenging van de vergunning moeten aanvragen bij de gemeente. Doet hij dat niet (tijdig), dan kan de huurder zich op huurbescherming beroepen. Ook als de vergunning wel verlengd is, maar de verhuurder vergeet dat aan de huurder voor het einde van de huurovereenkomst mee te delen. Ook dan kan de huurder zich op huurbescherming beroepen.